SŁUPY ENERGETYCZNE, RUROCIĄGI GAZOWE CZY SIECI TELEKOMUNIKACYJNE OD LAT PRZEBIEGAJĄ PRZEZ WIELE PRYWATNYCH DZIAŁEK W POLSCE. CZĘSTO ZOSTAŁY WYBUDOWANE W CZASACH, GDY KWESTIE PRAWNE ZWIĄZANE Z KORZYSTANIEM Z GRUNTÓW PRYWATNYCH NIE BYŁY PRECYZYJNIE REGULOWANE. DZIŚ RODZI TO LICZNE SPORY POMIĘDZY WŁAŚCICIELAMI NIERUCHOMOŚCI A PRZEDSIĘBIORSTWAMI PRZESYŁOWYMI. POJAWIA SIĘ TEŻ PYTANIE, CZY PO SPRZEDAŻY DZIAŁKI BYŁY WŁAŚCICIEL MOŻE JESZCZE DOCHODZIĆ JAKICHKOLWIEK ROSZCZEŃ.
Infrastruktura przesyłowa a wartość nieruchomości
Obecność urządzeń przesyłowych na działce – takich jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy światłowody – może ograniczać sposób korzystania z gruntu. W niektórych przypadkach wpływa również na jego wartość rynkową.
Kupujący nieruchomość zazwyczaj bierze pod uwagę istnienie takiej infrastruktury przy ustalaniu ceny. Oznacza to, że działka z linią energetyczną czy gazociągiem często sprzedawana jest taniej niż porównywalna nieruchomość bez takich obciążeń.
Z tego powodu były właściciel, który sprzedał grunt z urządzeniami przesyłowymi, tylko wyjątkowo może skutecznie domagać się odszkodowania za obniżenie ceny sprzedaży.
Dlaczego odszkodowanie jest trudne do uzyskania?
W praktyce dochodzenie odszkodowania za spadek wartości sprzedanej nieruchomości jest bardzo skomplikowane. Aby takie roszczenie było skuteczne, sprzedający musiałby udowodnić, że obecność infrastruktury rzeczywiście doprowadziła do konkretnej szkody finansowej.
W efekcie ich wpływ został uwzględniony w cenie sprzedaży. W sytuacji, gdy służebność przesyłu została ustanowiona jeszcze przed sprzedażą, właściciel zwykle otrzymuje wynagrodzenie od przedsiębiorstwa przesyłowego. To świadczenie ma rekompensować ograniczenie prawa własności i ewentualne obniżenie wartości nieruchomości.
Z kolei, gdy służebność nie została ustanowiona, prawo do żądania wynagrodzenia przysługuje już nowemu właścicielowi nieruchomości. W takim przypadku przedsiębiorstwo przesyłowe nie powinno ponosić odpowiedzialności wobec dwóch różnych osób za tę samą sytuację.
Wyjątek: budowa urządzeń po zakupie działki
Inaczej wygląda sytuacja, gdy właściciel kupił działkę bez infrastruktury przesyłowej, a dopiero później przedsiębiorstwo posadowiło na niej urządzenia bez odpowiedniej podstawy prawnej. W takim przypadku szkoda może polegać na zmniejszeniu wartości nieruchomości już po jej nabyciu. Właściciel może wtedy próbować dochodzić odszkodowania od przedsiębiorstwa przesyłowego.
W praktyce jednak tego typu sprawy zdarzają się stosunkowo rzadko. Wiele sporów dotyczy bowiem infrastruktury budowanej jeszcze w okresie PRL, gdy kwestie własności gruntów prywatnych często były pomijane.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Choć uzyskanie odszkodowania za spadek ceny sprzedaży działki jest trudne, były właściciel nie jest całkowicie pozbawiony możliwości dochodzenia roszczeń. Może on wystąpić o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie, gdy był jej właścicielem. Dotyczy to sytuacji, w której przedsiębiorstwo przesyłowe korzystało z gruntu bez zawartej umowy lub bez ustanowionej służebności przesyłu.
Takie roszczenie można dochodzić zazwyczaj do sześciu lat wstecz. Co ważne, prawo do tego wynagrodzenia przysługuje oddzielnie każdemu właścicielowi – zarówno poprzedniemu, jak i obecnemu – za okres, w którym posiadał nieruchomość.
Odrębne roszczenia sprzedawcy i nabywcy
Roszczenia byłego właściciela i obecnego właściciela nieruchomości mają charakter niezależny. Każdy z nich może dochodzić wynagrodzenia za okres, w którym posiadał działkę. Nie ma potrzeby wspólnego występowania z roszczeniami przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu. Co więcej, zazwyczaj nie jest to możliwe, ponieważ dotyczą one różnych okresów i mają odmienną podstawę prawną.
Po sprzedaży działki nie wszystko jest już możliwe
Sprzedaż nieruchomości oznacza jednak utratę prawa do niektórych roszczeń. Były właściciel nie może już domagać się ustanowienia służebności przesyłu ani wynagrodzenia z tego tytułu. Uprawnienie to przysługuje wyłącznie aktualnemu właścicielowi gruntu, ponieważ jest bezpośrednio związane z prawem własności nieruchomości.
Karolina Nalewaj koncentruje swoje zainteresowania naukowe wokół prawa rolnego i prawa wyborczego jako doktorantka w dyscyplinie nauk prawnych na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ponadto, angażuje się w projekty badawcze oraz bierze aktywny udział w konferencjach naukowych, rozwijając swoją wiedzę i kompetencje w powyższych obszarach zainteresowania.
_____________________________________________________________________________________________________________
