AKTUALIZACJA UPRAWNIEŃ KOWR I NOWE PRZEPISY DOTYCZĄCE HANDLU PRYWATNĄ ZIEMIĄ ROLNĄ PRZYNOSZĄ ISTOTNE ZMIANY W POLSKIM PRAWIE NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH. TE ZMIANY MAJĄ WPŁYW NA OBROTY ZIEMIĄ, DZIERŻAWĘ NA CELE OZE, A TAKŻE UMOŻLIWIAJĄ PRZEKAZYWANIE NIERUCHOMOŚCI NA POTRZEBY SIŁ ZBROJNYCH. REFORMY TE WPROWADZAJĄ BARDZIEJ ELASTYCZNE PODEJŚCIE DO ZARZĄDZANIA ZIEMIĄ ROLNĄ W POLSCE.
13 lipca 2023 roku przyniósł ze sobą istotne zmiany dla polskiego prawa dotyczącego gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz kilku innych istotnych ustaw. Nowa ustawa wywarła wpływ na krajobraz obrotu ziemią rolną, zasiedzenia nieruchomości oraz prawa różnych podmiotów do nabywania udziałów i akcji w spółkach związanych z gruntami rolnymi, ponieważ niesie za sobą konsekwencje dla rolnictwa, rynku nieruchomości, a także dla instytucji i organizacji operujących w tym sektorze.
Niniejszy artykuł ma na celu bliższe przyjrzenie się treści i implikacjom tej ustawy oraz wyjaśnienie, jakie zmiany wprowadza w funkcjonowaniu polskiego rynku nieruchomości rolnych oraz w zarządzaniu ziemią rolną Skarbu Państwa. Przedstawimy kluczowe punkty nowelizacji oraz omówimy, jakie cele stawiane były przed jej ustawodawcami. Ponadto, wyjaśnimy, jakie skutki przynoszą te zmiany dla rolników, inwestorów, instytucji publicznych oraz innych uczestników rynku nieruchomości rolnych.
Wprowadzone zostaną także ułatwienia w obrocie nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym. Projekt ustawy przewiduje wyłączenie stosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w odniesieniu do nieruchomości rolnych, których powierzchnia użytków rolnych wynosi mniej niż 0,3 hektara, zamiast, jak obecnie, stosować te przepisy do nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 hektara, niezależnie od wielkości użytków rolnych. Ta zmiana ma na celu ułatwienie obrotu nieruchomościami o niewielkich powierzchniach gruntów rolnych na rynku prywatnym.
Jednym z najważniejszym aspektów jest ułatwienie dzierżawienia gruntów na cele związane z produkcją energii ze źródeł odnawialnych, takich jak elektrownie wiatrowe i słoneczne. Obszary wiejskie, szczególnie te o niższej jakości gleby (klasa VI i klasa VIz), będą mogły być wydzierżawiane na cele budowy instalacji OZE.
Projekt zakłada rozszerzenie zakresu nieruchomości rolnej Skarbu Państwa wyłączonych spod zasady pierwotnego przeznaczenia rolniczego, co oznacza, że nie będą one musiały być w pierwszej kolejności rozdysponowywane poprzez wydzierżawienie lub sprzedaż na rzecz powiększenia lub utworzenia gospodarstw rodzinnych.
Kolejna zmiana dotyczy możliwości odzyskania gruntów przez osoby prowadzące gospodarstwa rolne w zamian za spłatę swoich długów. Rolnicy będą mogli przekazać swoje nieruchomości KOWR w zamian za spłatę zadłużenia i nadal prowadzić działalność rolniczą na tych gruntach jako dzierżawcy. Projekt zakłada, że osoby fizyczne lub prawne prowadzące gospodarstwa rolne będą mogły nabyć swoje własne nieruchomości rolne od KOWR i spłacać KOWR całość lub część swoich długów związanych z działalnością rolniczą, a następnie zawrzeć umowę dzierżawy na te nieruchomości, które stają się częścią zasobu własności rolnej Skarbu Państwa, bez konieczności przeprowadzania przetargu.
Istotnym aspektem są również ułatwienia w spłacie zobowiązań wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Projekt przewiduje przedłużenie okresu spłaty należności rolników wobec KOWR oraz wprowadzenie mechanizmu zapobiegającego nagromadzeniu się rat na końcu okresu spłaty. Zgodnie z projektem, po udzieleniu odroczenia spłaty należności, termin całkowitej spłaty będzie mógł być wydłużony o ten sam okres, na który udzielono odroczenia, jednak nie dłużej niż 25 lat. Obecnie termin ten wynosi 15 lat.
Następna zmiana dotyczy zmniejszenia wpływu wahających się cen pszenicy na wysokość czynszu dzierżawnego. Projekt zakłada zmianę sposobu obliczania czynszu dzierżawnego za nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Teraz czynsz będzie ustalany na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za 11 kwartałów poprzedzających termin płatności czynszu, zamiast na podstawie średniej ceny za półrocze kalendarzowe poprzedzające termin płatności. Ta zmiana ma na celu uniknięcie gwałtownych wzrostów czynszu wynikających z nagłych zmian cen pszenicy.
Pojawi się również możliwość przekazywania nieruchomości na potrzeby zakwaterowania Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej. Projekt przewiduje wprowadzenie regulacji, które umożliwią nieodpłatne przekazywanie nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na potrzeby zakwaterowania Sił Zbrojnych na wniosek prezesa Agencji Mienia Wojskowego.
Dodatkowo zostanie zwiększony dostęp gospodarstw rodzinnych do ziemi. KOWR będzie miał zawsze pierwszeństwo w zakupie nieruchomości rolnych, co pozwoli na ich późniejsze przeznaczenie na powiększenie gospodarstw rodzinnych. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy grunt był wcześniej dzierżawiony – wtedy pierwokup przysługuje dzierżawcy. Projekt zakłada zatem wprowadzenie opcji pierwszeństwa dla KOWR, która uprawnia wspomniany ośrodek do skorzystania z pierwokupu w przypadkach, gdy pojawi się kilka chętnych podmiotów uprawnionych do pierwokupu gruntu rolnego (np. gmina). Grunty rolne będą następnie rozdzielane w pierwszej kolejności na cele powiększenia lub utworzenia gospodarstw rodzinnych.
Kolejnym konkretem jest usprawnienie procesu przekazywania gruntów Lasom Państwowym. Nieruchomości przeznaczone na cele leśnictwa będą przekazywane poprzez umowy, co stanowi znacznie prostszy proces w porównaniu z obecną skomplikowaną procedurą. Projekt zakłada, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie mógł przekazywać Lasom Państwowym grunty na cele leśnictwa, a także rozszerzenie tej możliwości na grunty używane do gospodarki leśnej, które nie nadają się do prowadzenia rolnictwa. Obecnie przekazywanie gruntów leśnych odbywa się na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych przez starostów na wniosek Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Ten krok ma na celu zmniejszenie ryzyka związanego z niedoborem wody w środowisku przez zwiększenie obszarów leśnych, które mogą zatrzymywać nadmiar wody. Las ma zdolność magazynowania wody, co jest istotne w okresach suszy.
Ponadto pojawi się możliwość udzielania bezzwrotnej pomocy finansowej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na budowę, remont lub rozbudowę dróg dla jednostek samorządu terytorialnego. Projekt zakłada, że KOWR będzie mógł udzielać takiej pomocy finansowej na drogi znajdujące się na nieruchomościach przekazywanych przez KOWR samorządom terytorialnym.
Wszystkie te zmiany mają na celu usprawnienie różnych aspektów zarządzania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz wsparcie rolnictwa, leśnictwa i obrony narodowej.
Zmiany są krokiem w dobrym kierunku, gdyż nadal istnieją wyzwania związane z obrotem ziemią rolą w Polsce i potrzebne są dalsze reformy, aby w pełni uwolnić prywatny obrót ziemią rolą. Zmiany, choć ważne, nie rozwiązują wszystkich problemów związanych z dostępnością gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w miastach, co jest nadal istotnym wyzwaniem dla gospodarki.
Nowelizacja wejdzie w życie 5 października 2023 roku, po upływie 14 dni od daty ogłoszenia, z wyjątkiem niektórych jej części, które wejdą w życie w styczniu 2024 roku. Warto zaznaczyć, że choć zmiany są pozytywne, są one krokiem w kierunku większej liberalizacji obrotu ziemią rolą, ale wciąż pozostają pewne ograniczenia i wyzwania związane z tym procesem.
Karolina Nalewaj jest asystentem prawnym w Kancelarii Turcza. Swoje zainteresowania naukowe koncentruje głównie w kręgu prawa rolnego.
Rozwiążmy to razem. Znajdź prawników gotowych pomóc.